На фото: дом Хонка на горнолыжном курорте Юлляс, Финляндия
Законодательство Финляндии в сфере строительства
Публикуется по справочнику Союза муниципалитетов Южной Карелии, Кюменлааксо и Южного Саво. Автор: Петри Нюкянен. Издательство: Gemini Oy, 2009.
Раздел 7. Строительство в Финляндии
7.1 Предпосылки для строительства
Выше, в разделе 2 перечислены основания для землепользования и планиров-
ки земель в Финляндии. С точки зрения строителя генеральный план и план за-
стройки создают основу для строительства на территории муниципалитета. Для
побережий в муниципалитетах могут быть составлены генеральные планы и пла-
ны застройки побережий, которые регламентируют застройку прибрежных тер-
риторий и организацию дачной застройки. План застройки побережий обычно
составляется и оплачивается владельцами земли.
Правила, относящиеся собственно к строительству, собраны в закон о землеполь-
зовании и строительстве ( MRL), а также в соответствующий регламент (MRA). А
этих правилах приводятся предписания органов власти, касающиеся строитель-
ства, зданий, контроля, проектирования и т.п. Эти нормативные акты разъясняют,
в частности, общие требования к месту строительства (размер, расстояния до
различных объектов, пригодность для строительства), технические требования
(прочность конструкций, пожарная безопасность и т.п.), а также общие обязан-
ности и ответственность строителя (проектирование, ведение строительства в
соответствии с разрешением). В законе «О землепользовании и строительстве»
(MRL) приведены основные нормы, относящиеся к строительству, а в регламенте
MRA собраны подробные нормы и правила, основывающиеся на законе.
В муниципальном строительном регламенте приводятся дополнительные нормы
и правила, обусловленные местными условиями. В каждом муниципалитете име-
ется собственный строительный регламент, который может заметно отличаться от
строительных регламентов других муниципалитетов. Муниципальный орган влас-
ти, осуществляющий надзор в сфере строительства, также может устанавливать
правила строительства (например, материалы для строительства и цвет здания),
действующие на территории муниципалитета. И наконец чиновник, отвечающий
со стороны муниципалитета за надзор в сфере строительства (обычно это стро-
ительный инспектор) может давать указания и рекомендации по отдельным мо-
ментам строительства.
Кроме того, Свод строительных норм и правил Финляндии регламентирует и на-
правляет строительное проектирование, строительство и надзор.
7.1.1 Схема общих предпосылок для строительства
Различные планы направляют строительство и создают основу для него.
Закон «О землепользовании и строительстве» - общие строительные нор-
мы, действующие по всей стране.
Регламент землепользования и строительства - содержит более подроб-
ные нормы в рамках закона.
Строительный регламент - дополняет предыдущий регламент с учётом мест-
ных условий.
Правила строительства - подробные правила осуществления строительных
работ на территории муниципалитета.
Свод строительных норм и правил Финляндии представляет собой под-
робные инструкции по строительству.
Строительный надзор - контролирует и направляет строительство
7.1.2 Проблемы, встречающиеся на практике
Число сделок купли-продажи недвижимости, заключаемых иностранцами, в пер-
вую очередь - российскими гражданами в Финляндии, значительно растёт в пос-
ледние годы и имеются указания на то, что этот рост продолжится. Это означает
также, что объёмы строительства будут увеличиваться как на первичном, так и на
вторичном рынках. Часто новый владелец хочет строить для своих нужд различ-
ные новые здания и строения, или же провести реконструкцию существующих
зданий. При проведении любых строительных работ необходимо знать, какие раз-
решения необходимо получить, какие извещения представить в органы власти и
как должен проходить весь процесс строительства.
На практике проблемы и дополнительные трудозатраты возникают по большей
части из-за отсутствия общего языка общения и лица, которое осуществляло бы
все деловые контакты, из-за трудности понимания и толкования строительных
правил и планов застройки, и в связи с графиком реализации строительного про-
екта.
Необходимо соблюдать законы и подзаконные акты, касающиеся строительства,
а приступать к строительству разрешается только после получения соответству-
ющих решений, имеющих законную силу, и необходимых документов. На строи-
теле лежат многие обязанности, касающиеся, в частности, защиты окружающей
среды, обслуживания объекта недвижимости и обеспечения прав соседей. Также
серьёзное внимание необходимо обратить на квалифицированное проектирова-
ние и составление договора строительного подряда. Наилучшие результаты до-
стигаются тогда, когда к проектированию и строительству привлекаются квали-
фицированные специалисты в этих областях и грамотно составляются договоры
подряда. Ответственные руководители работ и проектировщики должны иметь
достаточные для осуществления проекта образование и опыт.
7.2 Подготовка к осуществлению строительного проекта
Прежде, чем приступить собственно к строительству, важно заранее выяснить
наличие общих предпосылок строительства, а также прояснить возможности
для реализации проекта и его временной график. Только лишь приобретение
объекта недвижимости ещё не гарантирует, что на соответствующей территории
разрешается строительство. Кроме того, необходимо выяснить, требуются ли для
строительства специальные разрешения или какие-то другие меры и документы.
Ниже перечислены важнейшие обстоятельства, которые следует учитывать при
осуществлении нового строительства. Поскольку каждый строительный проект
представляет собой самостоятельное целое, может потребоваться прояснить и
многие другие вопросы в зависимости от величины и характера проекта.
имеется ли ясность с правом собственности и правом распоряжения объектом, и
запрошено ли предусмотренное законом оглашение
- выбор генерального проектировщика
- какова ситуация с планировкой приобретённой территории и при соблюдении
каких условий разрешается строительство
- что разрешается строить и на каких правовых основаниях
- здание какого типа разрешается строить и как оно должно располагаться на учас-
тке
- дорожное сообщение, подводка энергоснабжения, бытовое водоснабжение и
обработка сточных вод
- оценка затрат на строительство с накладными расходами
- составление реалистичного графика строительства
- подбор переводчика или такого представителя со знанием языка, который мо-
жет служить связующим звеном на различных этапах реализации строительного
проекта
7.2.1 О месте строительства
Если строительство осуществляется на территории, которая внесена в план за-
стройки или в план застройки побережья, требования, предъявляемые к строи-
тельству, в основном довольно подробно определены планом. В муниципальном
строительном регламенте содержатся важнейшие нормы и правила для различ-
ных территорий. Обычно строительство за пределами включённой в план тер-
ритории не обременено подробными нормами, хотя, например, закон требует,
чтобы место строительства было не менее 2000 м2. В муниципальных строитель-
ных регламентах имеются различные требования, касающиеся размера места для
строительства, и минимальные размеры колеблются в пределах от 2000 до 10000
м2. План застройки также точно определяет размеры и типы зданий, строящихся
на различных территориях.
Строительство на территории, не включённой в план застройки (так называемая
территория с низкой плотностью населения) как правило влечёт дополнитель-
ные затраты, поскольку строительство дорог, подключение к энергоснабжению и
обработка сточных вод могут быть, в зависимости от местонахождения объекта,
очень дорогими. На таких территориях отсутствует построенная муниципальны-
ми органами коммунальная техника, и владельцы земельных участков сами опла-
чивают затраты на её строительство и обслуживание.
7.2.2 Понятия и определения, относящиеся к строительству
Закон «О землепользовании и строительстве» содержит некоторые понятия,
трактование которых на практике вызывает сложности. В законе насколько это
возможно точно определено понятие здания, хотя и невозможно перечислить
абсолютно все объекты, которые считаются зданиями. Таким образом, граничные
случаи в последнюю очередь трактуются законоприменителем.
Зданием считается предназначенное для проживания, работы, хранения или ино-
го использования стационарное или предназначенное для нахождения на од-
ном месте строение, конструкция или сооружение, которое по своим свойствам
предполагает осуществление контроля органами власти.
Зданием не считается небольшое по размеру, имеющее лёгкую конструкцию со-
оружение или строение, не оказывающее особого воздействия на использование
земли и на окружающую среду.
Тем не менее, всегда рекомендуется проверить ситуацию в местном органе над-
зора за строительством прежде, чем приступить к строительным работам. При
строительстве необходимо всё-таки всегда соблюдать достаточные расстояния
до соседских участков, и убедиться в том, что объект строительства не создаёт
неудобств соседям и не причиняет вреда окружающей среде.
Обычно любое дополнительное строительство предполагает как минимум пись-
менное уведомление органов строительного надзора о проводимых мероприя-
тиях.
7.2.3 Поэтажная площадь
При определении права на строительство для измерения принимается поэтаж-
ная площадь, под которой понимается суммарная поэтажная площадь зданий,
строящихся на месте строительства. В поэтажную площадь включаются площа-
ди этажей до наружной поверхности наружных стен. Подвальный этаж и чердак
включаются в расчёт в той части, в которой в них могут быть размещены помеще-
ния, отвечающие основному назначению здания. Например, если в подвальном и
чердачном помещениях строятся помещения жилого назначения, то они, как пра-
вило, включаются в поэтажную площадь. Значение имеет также высота чердака
(обычно отапливаемые помещения высотой менее 1,6 не включаются в поэтажную
площадь). Правила расчёта поэтажной площади могут содержаться также в плане
застройки и строительном регламенте.
Однозначно описать порядок расчёта здесь не представляется возможным, пра-
вила отличаются в разных муниципалитетах. Содержание права на строительство
и установленную поэтажную площадь следует выяснить в местном органе
власти, занимающемся строительством или надзором за строительс-
твом. Этот вопрос важен и при дачном строительстве, когда следует
выяснить как учитываются здания различного типа при расчёте права
на строительство.
7.2.4 Проектирование здания и ответственность застройщика
Застройщик отвечает за то, чтобы здание строилось в соответствии
со всеми действующими правилами и разрешением на строительство.
Поскольку редкий застройщик сам достаточно квалифицирован для
реализации строительного проекта, ему следует позаботиться о том, что-
бы в его распоряжении находился квалифицированный персонал.
Это относится как к проектированию, так и к самому строительству. Обычно сна-
чала выбирается генеральный проектировщик, с помощью которого можно зака-
зать специализированное проектирование и самостоятельно принять решение
о реализации проекта, например, на основе коммерческих предложений от под-
рядчиков.
Способы ведения строительства могут быть разными, и самый простой путь для
иностранца - приобрести дом в полной комплектации, на который на заводе по
производству домов имеются готовые чертежи и проектная документация. Состав
поставки дома может быть различным, и застройщику с помощью генерального
проектировщика следует выяснить, какие ещё работы и принадлежности следует
приобрести в дополнение к основной комплектации дома. Строительный проект
можно осуществить и по принципу «под ключ», когда, например, строительная
фирма обеспечивает реализацию всего проекта. Финские строители коттеджей
и дач часто стремятся минимизировать привлечение других подрядчиков, и за-
казывают самую минимальную, «голую» комплектацию дома, самостоятельно
выполняя и другие работы и привлекая сторонних работников только на более
ответственных участках работы.
Каким бы ни был способ строительства, лицо, реализующее строительный проект
отвечает за то, чтобы для выполнения задачи были выбраны одобренные госу-
дарственными органами строительного надзора квалифицированные проекти-
ровщики и владеющие профессиональными навыками строители.
7.2.5 Генеральный проектировщик
При проектировании каждого здания необходим генеральный проектировщик,
отвечающий за проект в целом и его качество, имеющий достаточное образо-
вание и опыт выполнения соответствующих проектных работ. Помимо этого, он
отвечает за то, чтобы узкоспециализированные проектировщики имели квалифи-
кацию в своей области, и чтобы все проекты составляли единое целое. Специали-
зированного проектирования требуют, в частности, электротехнические работы,
работы по монтажу тепло-, водоснабжения и вентиляции (монтаж инженерных
систем), а также проекты конструкций. Чем большие требования предъявляются
к объекту, тем больше требуется специального проектирования, которое должно
производиться силами персонала, имеющего специальное образование и опыт.
Особые правила, относящиеся к проектированию, собраны в первую очередь в
«Регламенте землепользования и строительства» ( MRA), а также в Своде строи-
тельных норм и правил Финляндии.
7.2.6 Руководство работами
При проведении всех строительных работ, требующих разрешения или одобре-
ния органами власти, необходимо наличие лица, отвечающего за проведение и
качество работ (ответственный начальник работ). В зависимости от характера
строительного объекта могут потребоваться и специализированные в опре-
делённых областях начальники работ. Ответственный начальник работ и началь-
ники работ утверждаются муниципальным органом, осуществляющим надзор за
строительством. Строительные работы нельзя начинать или продолжать, если не
назначен ответственный начальник работ.
Ответственный начальник работ отвечает, в частности, за оповещение о начале
строительства, за надлежащее проведение строительных работ в соответствии с
разрешениями и за наличие необходимых чертежей на строительном объекте, а
также за проведение предусмотренных инспекций и осмотров.
7.2.7 Надзор за строительством
Муниципальный орган, осуществляющий надзор за строительством, контролиру-
ет осуществление строительных работ на территории муниципалитета в интере-
сах соблюдения общественного блага, и следит за тем, чтобы при строительстве
соблюдались действующие нормы и правила. В качестве органа власти, осущест-
вляющего строительный надзор, выступает комиссия, назначаемая муниципали-
тетом. Основным чиновником, осуществляющим контроль, является строитель-
ный инспектор.
Контролирующий орган также осуществляет необходимое общее руководство
строительством на территории муниципалитета и предоставляет консультатив-
ную помощь.
7.3 Разрешения на строительство
Основным правилом является то, что на сооружение здания требуется разреше-
ние на строительство. В более простых случаях для строительства может быть
достаточно разрешения на ведение работ или подачи извещения. На земляные
и строительные работы, вносящие изменения в ландшафт, валку деревьев и т.п.
мероприятия может потребоваться разрешение на ландшафтные работы.
Ниже рассмотрим каждое разрешение более подробно.
7.3.1 Разрешение на строительство
Разрешение на строительство требуется для про-
ведения следующих мероприятий:
- строительство собственно здания;
- работы по ремонту и реконструкции, которые могут
быть приравнены к строительству здания;
- расширение здания;
- увеличение поэтажной площади (например, реконс-
трукция холодного чердачного помещения в тёплое);
- строительные работы, если они оказывают влияние на
безопасность и здоровье пользователей здания;
- существенное изменение эксплуатационного назначе
ния здания или его части.
Каждый строительный проект индивидуален и представ-
ляет собой комплекс мероприятий, окончательное решение о необходимости по-
лучения разрешений на которые принимает орган по надзору за строительством.
Как уже указывалось выше, зданием не считается небольшое строение, лёгкая
конструкция или сооружение, если оно не оказывает особого влияния на зем-
лепользование или окружающую среду. В отношении дачных домов и коттеджей,
предназначенных для проживания, всегда очевидно, что строительство требует
получения разрешения на строительство. Напротив, что касается вспомогатель-
ных сооружений, например амбаров, складов, соответствующая практика часто
отличается в различных муниципалитетах и может быть так, что на одинаковое
здание в одном муниципалитете потребуется разрешение на строительство, а в
другом - разрешение на проведение работ или подача извещения в орган влас-
ти.
При проведении ремонтных работ и реконструкции основное внимание обра-
щается на объём и качество работ, а также на затраты. Обширный капитальный
ремонт здания как правило требует получения разрешения на строительство. С
другой стороны, если проект включает лишь косметический ремонт, не затрагива-
ющий конструкций, строительные работы могут проводиться без разрешения на
строительство и иных разрешений. До начала ремонтных работ следует выяснить
в муниципальном органе строительного надзора по месту нахождения объекта,
не требуется ли получения разрешения.
Под изменением эксплуатационного назначения здания понимается, например,
реконструкция офиса или гаража в жилое помещение. Такие преобразования
обычно требуют получения разрешения на строительство, если изменение носит
существенных характер.
Реконструкция дачи в жилой объект, предназначенный для постоянного прожива-
ния, также подразумевает необходимость получения разрешения на строительс-
тво.
7.3.2 Разрешение на производство работ
Разрешение на производство работ обычно требуется при осуществлении не-
больших строительных проектов. В этом случае порядок получения разрешения
и требования к проектированию как правило проще, и разрешение также не пре-
дусматривает столь широкого вмешательства в работы и надзора со стороны ор-
ганов власти, как это имеет место в случае разрешения на строительство.
Разрешение на производство работ требуется на следующих объектах:
- установка мачты, резервуара, трубы и т.п.;
- строительство такого строения или сооружения, которое оказывает влияние на
природу, землепользование на территории или вид местности;
- изменение внешнего вида здания;
- изменение планировки помещений в жилом здании;
- строительство или реконструкция канализационной системы.
Вышеперечисленные мероприятия более подробно описаны в «Регламенте зем-
лепользования и строительства».
К наиболее распространённым мероприятиям, которые могут потребовать по-
лучения разрешения на производство работ, относятся строительство причала,
установка антенны, изменение фасада здания (например, форма кровли зданий,
цвет, строительный материал). Строительство заборов также может предполагать
получение разрешения на производство работ, в зависимости от местонахожде-
ния ограды и объекта недвижимости. В традиционной финской жилой среде не
принято строить массивных оград.
Строительство массивного причала или строения, изменяющего облик побе-
режья, также предполагает получение разрешения на производство работ. При
строительстве на воде, помимо основных правил строительства следует учиты-
вать и положения «Закона о воде».
Внимание! Муниципальный строительный регламент может предусматривать
исключения, предусматривающие упрощённый порядок разрешения работ, если
мероприятия можно считать небольшими. По каждому из мероприятий может
предусматриваться обязательное извещение органа власти вместо обязательно-
го получения разрешения.
7.3.3 Разрешение на разборку здания
Владельцу земли, желающему разобрать здание, следует выяснить, требует ли де-
монтаж разрешения или извещения властей. Основное правило на территории,
включённой в план застройки - разборка здания или его части требует получения
разрешения. Разрешения не требуется при разборке хозяйственного здания или
иного, небольшого по размерам здания, если оно не имеет исторического или
архитектурно-исторического значения.
Если разрешения не требуется, о демонтаже необходимо подать извещение не
позднее, чем за 30 дней до начала работ. Извещение подаётся в орган, осущест-
вляющий строительный надзор.
7.3.4 Разрешение на ландшафтные работы
Ландшафтные работы (вскрышные работы, выемка грунта и засыпка
грунтом, насыпка неровностей грунта) и валка деревьев, а также при-
равниваемые к ним мероприятия требуют получения разрешения в
следующих случаях:
- работы производятся на территории, включённой в план застройки;
- работы производятся на территории, включённой в генеральный план, если это
определено генпланом;
- работы производятся на территории с действующим запретом на строительство,
введённым в связи с составлением вышеупомянутых планов.
Разрешения, тем не менее, не требуется, если
речь идёт о проведении работ, соответству-
ющих разрешению на строительство или
разрешению на производство работ, или о
незначительных мероприятиях. Незначи-
тельным мероприятием является, например,
валка нескольких деревьев, если они не име-
ют какого-то особого значения. Тем не менее,
рекомендуется выяснить в муниципальных
органах власти, требуется ли разрешение на
запланированные работы.
В разных муниципалитетах действуют раз-
личные правила, например о валке деревьев.
7.3.5 Порядок получения разрешения
на строительство
Разрешение на строительство должно запра-
шиваться в письменной форме. Обычно за-
явление подаётся на бланке, который можно
получить в надзорном органе, и в котором
перечислены необходимые документы и те
сведения, которые требуются для получения
разрешения на строительство.
В заявлении обычно необходимо сооб-
щить следующую информацию:
- персональные сведения о заявителе, теле-
фон и адрес электронной почты;
- сведения о месте строительства;
- пояснение о строительном проекте;
- сведения о генеральном проектировщике и
узкоспециализированных проектировщиках;
- сведения о лице, которое может предоставить допол-
нительную информацию (например, доверенное лицо
или генеральный проектировщик);
- возможный залог (требуется, если к строительным ра-
ботам необходимо приступить до вступления в силу ре-
шения о выдаче разрешения);
- порядок вручения решения и банковские реквизиты.
Заявление на получение разрешения также должно
быть подписано и датировано.
7.3.6 Приложения к заявлению на разрешение
К заявлению на получение разрешения должны
прилагаться, в частности, следующие документы
о заявителе / праве собственности и распоряже-
ния местом строительства:
- доверенность заявителя, если его представляет дове-
ренное лицо;
- выписка из торгового реестра, если заявитель является юридическим лицом;
- справка о предусмотренном законом оглашении;
- копия договора купли-продажи или иного документа о переходе права собс-
твенности на объект недвижимости;
- договор аренды (если право распоряжения объектом основывается на нём);
- справка об ограничениях (обременениях).
О месте строительства:
- копия карты, выданная уполномоченным органом;
- выкопировка из проекта уличной застройки;
- сведения о подключении к водопроводу и канализации;
- пояснительная записка о системе канализации;
- пояснительная записка о характеристиках фундамента и основания;
- карта уровня грунтовых вод;
- пояснительная записка и справка об энергоснабжении.
Необходимые чертежи:
- план застройки;
- компоновочные чертежи;
- чертежи в разрезе;
- чертежи фасадов;
- чертежи вентиляционных каналов;
- чертежи конструкций в разрезе.
Предварительные разрешения и заключения:
- решение о предоставлении специального разрешения / решение о необходи-
мости проектирования;
- разрешение органа по охране окружающей среды;
- согласия соседей;
- пояснительная записка о заслушивании соседей;
- пояснительная записка об информировании соседей о проекте.
О руководстве работами:
-заявление или извещение об утверждении ответственного начальника работ и
начальников специальных работ.
Вышеприведённый перечень является приблизительным, и возможно потребует-
ся меньше документов - всё зависит от масштабности проекта строительства и
местонахождения объекта. Крупные проекты могут потребовать множество до-
полнительных разъяснений и документов.
Внимание! Документы и чертежи должны составляться на финском языке.
7.3.7 Заслушивание соседей
Согласно основополагающему правилу, о подаче для рассмотрения заявления
на выдачу разрешения на строительство должны быть в подтверждаемой форме
уведомлены соседи, если из-за незначительности проекта или его местонахожде-
ния эта процедура не признаётся не затрагивающей интересов соседей и ненуж-
ной. Орган, ведающий выдачей разрешений, принимает решение, в каких случаях
уведомление соседей не требуется.
Под соседом понимается собственник или лицо, в чьём распоряжении находится
соседний или расположенный напротив или на другой территории объект недви-
жимости. Уведомление соседей осуществляется в письменной форме, и они впра-
ве представить свои замечания по проекту не менее, чем в семидневный срок.
Заключения соседей можно также получить заранее.
При необходимости может быть проведён осмотр места строительства, в процес-
се которого возможен опрос соседей.
7.3.8 Порядок принятия решения о выдаче разрешения на строительство и его оплата
Вопрос о выдаче разрешения на строительство рассматривается муниципальной
комиссией, ответственной за строительный надзор, или чаще всего в обычных
случаях решение принимается строительным инспектором. Обычно процедура
занимает примерно 1-2 месяца.
Решение строительного инспектора может быть обжаловано в комиссии в тече-
ние 14 дней после его выдачи. Решение комиссии может быть обжаловано в адми-
нистративном суде. Срок апелляции - 30 дней.
За разрешение на строительство и относящийся к нему надзор взимается плата,
размер которой устанавливается соответствующим муниципалитетом. В среднем
сбор составляет 500-1000 евро. Разрешение на производство работ стоит 100-300
евро, а уведомление - менее 100 евро.
7.3.9 Срок действия разрешения
Строительные работы должны быть начаты в течение трёх лет, и завершены в те-
чение пяти лет. Сроки отсчитываются с момента вступления разрешения в силу.
В противном случае разрешение аннулируется. Органы строительного надзора
могут продлевать сроки, если предпосылки для строительства сохраняются.
7.3.10 Когда можно приступать к строительству?
Строительство можно начинать тогда, когда решение о выдаче разрешения всту-
пило в законную силу, то есть если оно не было обжаловано в установленный
срок. Несмотря на это, по решению органа строительного надзора к строитель-
ным работам можно приступить ещё до вступления решения в законную силу,
если лицо, запрашивающее разрешение, вносит залог на возмещение вреда,
ущерба и компенсацию затрат, которые может повлечь аннулирование решения
или изменение условий разрешения. Размер залога устанавливает орган строи-
тельного надзора. На обычных объектах величина залога составляет примерно
500-2000 евро. В случае крупных проектов размер залога может достигать десят-
ков тысяч евро.
Внимание!
Работы по демонтажу нельзя начинать до вступления разрешения в силу.
7.4 Этапы строительных работ
7.4.1 Мероприятия до начала строительных работ
Уведомление о начале работ - представляется в орган строительного надзора,
7.4.2 Этап строительства
Маркировка места строительства и высотной
отметки.
Строительство фундамента
- осмотр основания проводится по выполне-
нии работ, относящихся созданию основания
из грунта. Помимо этого при осмотре утверж-
дается окончательная высотная отметка здания
- при осмотре местонахождения фундаментов
проверяется, что они располагаются в надле-
жащем месте
Проведение осмотров - в частности, осмотр
основания, осмотр конструкций, осмотр инже-
нерных систем и т.п. запрашивается согласно
решению о выдаче разрешения.
Осмотры проводятся на разных этапах строи-
тельства, при необходимости - в присутствии
начальников работ и проектировщиков.
Проверки и посещения строительной площад-
ки могут проводиться по мере необходимости
для осуществления надзора за строительными
работами.
Документация о проверках - об осмотрах и
проверках ответственные руководители работ делают отметки в инспекцион-
ных документах.
Окончательный осмотр - составляется протокол и утверждается приёмка зда-
ния в эксплуатацию.
7.4.3 Приёмка здания в эксплуатацию
Здание может быть принято в эксплуатацию лишь после проведения оконча-
тельного осмотра и признания здания пригодным для эксплуатации. В отноше-
нии некоторых зданий может потребоваться составление папки с относящейся
к ним документацией, а также руководства по их эксплуатации и техническому
обслуживанию.
7.4.4 Приостановка строительных работ и меры принудительного
характера
Как указывалось выше, для строительства обычно требуются какие-либо раз-
решения или уж, во всяком случае, уведомление органов власти. Сами строи-
тельные работы должны производиться также в соответствии с выданным раз-
решением, от которого нельзя отклоняться без согласования исключений со
строительным инспектором. Если строительство ведётся без соответствующего
разрешения, или противоречит ему (например, строится дача, площадь которой
отличается от указанной в разрешении на строительство), строительный инс-
пектор или иной чиновник или орган власти, осуществляющий надзор, вправе
приостановить работы. Предписание о приостановке работ остаётся в силе до
который выдает разрешение приступить к работам.
Проведение собрания при начале работ - может быть предусмотрено в разреше-
нии.
Утверждение ответственного начальника работ - до подачи извещения о начале
работ.
тех пор, пока по делу не будет принято иного решения.
Орган власти или чиновник, осуществляющий надзор за строительством, может
также обязать застройщика в определённый срок исправить выявленные ошибки
и нарушения при производстве работ. Запрет или предписание могут сопровож-
даться штрафом или предупреждением о том, что неисполненные мероприятия
будут осуществлены за счёт нарушителя.
7.4.5 Привлечение других органов власти и наказания
Полиция обязана оказывать помощь органам надзора, что на практике означает,
в частности, закрытие строительной площадки и приостановку работ. Помимо
этого за несанкционированное или противоречащее закону строительство мо-
жет налагаться штраф, а в особо серьёзных случаях - наказание в виде лишения
свободы.
7.5 Разрешения на отклонение от предусмотренных разрешением работ
Разрешение на отклонение от предусмотренных разрешением на строительство
работ можно, в зависимости от ситуации, запрашивать в двух различных органах
власти, то есть в муниципалитете или в местном центре по охране окружающей
среды. Муниципалитет обладает общим полномочием делать исключения в раз-
личных ситуациях. Тем не менее, законом предусмотрены определённые исклю-
чения, правом принимать решения
о которых обладает исключитель-
но центр по охране окружающей
среды.
7.5.1 Особые разрешения, выдаваемые центром по охране окружающей среды
- строительство нового здания на побережье, не включённом в план
застройки или в генеральный план;
- существенное изменение права на строительство относительно
предусмотренного планом застройки;
- отклонение от предусмотренных планом мер по защите здания;
-отмена запрета на строительство, связанного с утверждением плана
застройки или его изменением;
В прочих исключительных случаях
решение может принимать муни-
ципальный орган власти.
Обычно особые разрешения за-
прашиваются по вопросам, отно-
сящимся к полномочиям центра по охране окружающей среды, например, на от-
клонение от предписаний плана застройки, при строительстве на побережье или
в отношении имеющего силу запрета на строительство.
Выдача особого разрешения на отклонение от установленного порядка предпо-
лагает наличие особых причин, которые излагает заявитель и оценивает орган
власти. Особых причин может быть много. На практике наиболее распространён-
ными причинами являются отклонения от строительного регламента, например
превышение права на строительство, высота здания, удалённость от соседей и
т.п.
Исключения не должны
- нарушать планировку или порядок пользования территориями;
- усложнять достижение целей по охране природы;
- усложнять выполнение задач по охране окружающей среды.
7.5.2 Порядок опроса заинтересованных лиц и сбора отзывов
При согласовании исключений соседям и иным лицам, на чьи условия прожива-
ния, работы или другие обстоятельства проект может существенным образом
повлиять, должна быть предоставлена возможность представления письменного
отзыва. О подаче заявления на предоставление исключения должны быть уве-
домлены соседи и иные вышеперечисленные лица, и им отводится не менее семи
дней на выражение своего мнения.
Кроме того, может потребоваться заключение соседнего муниципалитета или ре-
гионального центра по охране окружающей среды (вопросы охраны природы).
7.5.3 Порядок выдачи решения
Решение о предоставлении исключения и его обоснование предоставляется за-
явителю и лицам, подавшим свои отзывы, а также рассылается в различные органы
власти. Решение может содержать различные распоряжения и условия. Пошлина
за выдачу разрешения может отличаться в разных муниципалитетах и, например,
в Этеля-Карьяла составляет около 200 евро. Положительное решение центра по
охране окружающей среды стоит 390 евро, а отрицательное - 190 евро.
7.5.4 Исключения, предоставляемые органами надзора
A. Связанные с разрешением на строительство
Орган строительного надзора может предоставлять небольшие исключения, свя-
занные с разрешением на строительство.
Такие исключения могут касаться относящихся к строительству предписаний, на-
пример высоты здания, площади помещений и т.п.
Если отклонение затрагивает технические свойства здания, условием его согла-
сования является соблюдение основных требований, предъявляемых к объекту
строительства (например, пожарная безопасность, санитарные нормы, теплоизо-
ляция).
Б. Связанные со строительными работами
Строительный инспектор может в период производства строительных работ
выдать разрешение на отклонение от проекта, предусмотренного решением о
выдаче разрешения, если изменение не является существенным и не оказывает
влияния на соседей. О внесении изменения должна делаться отметка в чертежах.
7.6 Особенности, относящиеся к летним дачам
Летние домики, построенные для отдыха, использующиеся для проживания при-
мерно в течение четырёх (4) месяцев в году, то есть здания, не предназначенные
для постоянного проживания, не подпадают под действия многих правил.
По строительно-технической части они могут не утепляться и строиться доволь-
но скромными по качеству в зависимости от желания застройщика. Значительная
часть летних домиков в Финляндии - это дощатые дома для использования в лет-
ний период. Разумеется, ведётся надзор и за их расположением, например, отно-
сительно береговой линии и соседей, а также за их пожарной безопасностью, и за
тем, чтобы они не превышали отведённой под них площади.
Внимание! В отношении выпуска сточных вод к указанным домам применяются
те же правила, что и к домам, предназначенным для постоянного проживания.
Подробнее об этом - в разделе 8.3.3.
8. Прочие важные вопросы, относящиеся
к строительству
Выше рассмотрены разрешения и требования, относящиеся к строительству в
целом. Строительство и ввод в эксплуатацию собственно здания требует также
организации и выяснения некоторых необходимых вопросов. Об этом уже гово-
рилось в разделе, посвящённом покупке недвижимости, и мы касались его при
обсуждении собственно строительства.
Так, практически всегда встают вопросы обеспечения объекта недвижимости
энергией, водой, а также отвода сточных вод. Четвёртым важным вопросом яв-
ляется рассмотренный уже ранее в разделах 5.4-5.6 вопрос о строительстве до-
роги.
Если жилой коттедж строится на территории, включённой в генплан, то муници-
палитетом уже сооружена готовая коммунальная техника, и вышеперечисленные
вопросы решаются подключением к готовой системе. Оплата производится по
муниципальным таксам, которые каждый муниципалитет устанавливает самостоя-
тельно. Платежи за подключение к системам необходимо учесть в бюджете стро-
ительства.
Напротив, в случае, если дом, предназначенный для постоянного проживания,
построен на малонаселённой территории, или дача расположена в труднодо-
ступном месте, например, на острове, то встаёт вопрос, как обеспечить участок
электроэнергией, водой и что делать со сточными водами. Ниже мы рассмотрим в
общих чертах каждый из этих вопросов в отдельности.
8.1 Обеспечение энергией
Электроснабжение во всех без исключения случаях требуется уже на этапе
строительства, и возможность обеспечения электричеством следует выяснить
как можно раньше. Если поблизости от места строительства нет готовых линий
электропередач или подстанции, то владельцу земли возможно придётся само-
му заказывать строительство целой линии, затраты на которую могут оказаться
огромными. Застройщику следует связаться с местной электро- или энергоснаб-
жающей организацией, чтобы выяснить возможность обеспечения электроэнер-
гией и величину затрат. Также в муниципальных органах власти можно получить
информацию об организации энергоснабжения.
В качестве альтернативного варианта энергоснабжения можно рассмотреть на-
пример строительство небольшого ветрогенератора, установку солнечных ба-
тарей или приобретение генератора на жидком топливе. Определяющими фак-
торами являются потребности застройщика в электроэнергии и величина затрат
на разные варианты. Затраты, разумеется, можно сократить, если объединиться с
другими владельцами земли, расположенными неподалеку.
8.2 Водоснабжение
Если у застройщика нет возможности подключения к существующему муници-
пальному или частному водопроводу, следует решать вопрос водоснабжения
исходя из фактической потребности в воде и величины затрат на строительство.
Владелец земли вправе выкопать на собственной земле колодец, если это не при-
чинит вреда окружающей среде или соседям. Качество грунта, водоносность и
качество воды являются решающими факторами при выборе варианта колодца.
Основные сведения о качестве воды на территории муниципалитета можно полу-
чить у санитарного инспектора.
«Закон о воде» также предоставляет возможность забора бытовой воды на зем-
ле, принадлежащей другому лицу, и допускает принятие необходимых мер для
этого, если добыть воду иным путём при умеренных затратах невозможно. На это
требуется разрешение бюро экологического лицензирования и разрешение вла-
дельца земли. На практике о заборе воды можно договориться непосредственно
с соседом.
Многие финны привозят на дачу бытовую воду с собой и не сооружают колодца
или иного водозабора. Естественно, открытые водоёмы на собственной терри-
тории могут использоваться в качестве источников бытовой воды, но при этом
важно постоянно следить за качеством воды и на всякий случай использовать для
питья только кипячёную воду.
8.3 Сточные воды
В Финляндии с начала 2004 года вступил в силу новый регламент на хозяйственно-
бытовую воду, который затрагивает сточные воды таких объектов недвижимости,
которые не разгружаются в центральную канализацию. Очистка сточных вод долж-
на осуществляться таким образом, чтобы хозяйственно-бытовые воды не создава-
ли угрозы загрязнения поверхностных и грунтовых вод.
Указанный регламент относится как к новым, так и старым, уже существующим
объектам недвижимости. Для старых объектов недвижимости установлена от-
срочка строительства системы отвода сточных вод до конца 2013 года. По особым
основаниям можно ходатайствовать о продлении этого срока до конца 2017 года.
В отношении новых объектов недвижимости регламент вступил в силу с начала
2004 года.
8.3.1 О выборе системы очистки сточных вод
На выбор способа очистки сточных вод влияют, в частности, следующие
факторы:
- расположение объекта недвижимости (расстояние от колодца, берега и зон
грунтовых вод);
- положения генерального плана в отношении соответствующей территории и
природоохранные предписания;
- уровень оснащённости, тип туалета и способ забора воды;
- качество грунта на участке;
- сроки и количественные показатели эксплуатации.
8.3.2 Сбор информации
При проектировании системы отвода сточных вод для нового объекта недвижи-
мости или при реконструкции старой системы следует связаться с муниципальны-
ми органами власти, отвечающими за строительство и охрану окружающей сре-
ды. Они могут предоставить консультативную и иную помощь по выбору способа
очистки и предъявляемым требованиям. При принятии решения о выдаче разре-
шения на строительство нового объекта недвижимости орган строительного над-
зора оценивает, соответствует ли проектировщик системы сточных вод и сам про-
ект регламенту о сточных водах. Система утверждается при выдаче разрешения
на строительство, и строительный инспектор при вводе здания в эксплуатацию
осуществляет контроль за тем, чтобы при строительстве был соблюдён проект, а
у владельца здания была инструкция по эксплуатации и техническому обслужива-
нию системы. В некоторых муниципалитетах проверка осуществляется органами
по охране окружающей среды или водоснабжающей организацией.
8.3.3 Особенности, относящиеся к сточным водам летних дач
Как указывалось выше, регламент на сточные воды относится ко всем объектам
недвижимости в Финляндии, на которых образуются сточные воды. Тем не менее,
на объектах с небольшим количеством сточных вод и на объектах, на которые вода
не поступает под напором, допускается облегчённая система.
Ниже приведены примеры, предоставленные органами по охране ок-
ружающей среды:
Скромные по уровню оснащённости домики и дома, в которых исполь-
зуется вода, добываемая из колодца вёдрами: на таких объектах хозяйс-
твенно-бытовые воды могут отводиться непосредственно в грунт, но при этом не
должны образовываться лужи и водоёмы, и не должен причиняться вред окружа-
ющей среде; фекальные воды не могут отводиться прямо в грунт; сточные воды
из сауны также не должны отводиться непосредственно в водоём (как это чаще
всего фактически имеет место).
Дома, в которых имеется так называемый «сухой туалет», водоснабже-
ние - вёдрами или насосом, сточные (не фекальные) воды отводятся на
улицу через канализацию: на территориях покрытых гравийно-галечно-валун-
ным материалом требуется небольшой резервуар осаждения и простая система
адсорбции в грунт; на территориях с грунтовыми водами и на скальных участках
требуется т.н. фильтр бытовых не фекальных вод или аналогичный ему.
Домики, в которых имеется сухой туалет и проточная вода: из-за наличия
проточной воды предполагается, что расход хозяйственно-бытовой воды гораздо
больше и в зависимости от качества грунта требуются двухсекционные резерву-
ары осаждения и полигоны грунтовой адсорбции, или станция фильтрации или
станция очистки.
Домики, в которых имеется ватерклозет и проточная вода: система обра-
ботки сточных вод должна устанавливаться квалифицированной организацией/
персоналом; выбор системы должен основываться в частности на требованиях
плана и норм по охране окружающей среды.
В целом можно констатировать, что требования к системе сточных вод и затраты
возрастают сразу, как только в доме появляется проточная вода и в особенности
ватерклозет. Наиболее дорогие системы требуют ещё и постоянного техничес-
кого обслуживания и опорожнения, которые увеличивают эксплуатационные
расходы и могут потребовать строительства более хорошей дороги (для проезда
ассенизаторской цистерны).
8.4 Вывоз отходов
Как правило, за организацию вывоза отходов отвечает их владелец, то есть част-
ное лицо, владелец или лицо, распоряжающееся объектом недвижимости или же
юридическое лицо. Помимо этого муниципалитеты и изготовители определён-
ных видов продукции несут ответственность за утилизацию отходов.
Наилучшим способом утилизации отходов является предотвращение их образо-
вания. Достичь этого можно, например, отказом от ненужных покупок и избыточ-
ной упаковки. На дачу также не следует возить слишком много вещей и продук-
тов. При совершении покупок стоит выбирать прочные изделия и продукты с
длительным сроком годности.
На практике трудности с организацией вывоза отходов возникают чаще на ма-
лонаселённых территориях и на островах, где невозможно организовать вывоз
мусора обычным способом.
Мусорить и оставлять отходы на природе или у дороги запрещено. Также запре-
щается сжигание отходов на открытом огне или в бочках. Отходы следует выбра-
сывать в предназначенные для них мусоросборники.
Проблемные отходы (например, лекарства, аккумуляторы, краски, клей, масла) и
ядовитые вещества нельзя выбрасывать вперемешку с другим мусором, их необ-
ходимо вывозить на специальные пункты сбора проблемных отходов.
На муниципалитетах лежит обязанность организовать утилизацию и переработ-
ку бытовых отходов. Транспортировка отходов должна быть организована таким
образом, чтобы жителям муниципалитета был обеспечен достаточный уровень
обслуживания, а места сбора отходов должны располагаться в легкодоступных
местах. В основном за вывоз и обработку отходов в Финляндии отвечают муници-
пальные компании по переработке отходов, муниципальные союзы или коммер-
ческие предприятия.
На мусоросборники наносится маркировка, обозначающая для каких видов мусо-
ра они предназначаются. В местных пунктах сбора отходов (например, у торговых
центров и магазинов, в специальных местах в сельской местности) имеются спе-
циальные контейнеры для разных видов отходов, например, для стекла, металла,
бумаги, картона и проблемных отходов. В некоторых местах имеются контейнеры
для сухого смешанного мусора, в которые нельзя выбрасывать пищевые и другие
отходы биологического происхождения.
Мусорные контейнеры, расположенные на придорожных парковках, предназна-
чены для путешествующих на автомобилях и в них нельзя выбрасывать упаковку
и вывозить бытовой мусор из дому.
Если муниципалитетом на всей его территории организован централизованный
вывоз отходов, всем проживающим следует использовать эту систему и муници-
палитет вправе взимать с владельцев недвижимости плату за вывоз мусора.
Размер оплаты зависит, в частности, от вида мусора, его качественного состава,
количества и регулярности вывоза контейнеров. Плата за вывоз мусора с дачных
объектов обычно устанавливается исходя из сроков пользования этими объек-
тами.
Разумеется вывоз мусора непосредственно с объекта недвижимости является для
проживающих наиболее удобным вариантом, но организация такого обслужива-
ния на практике может оказаться слишком сложной из-за удалённости и трудно-
доступности объектов. Жители могут также придти к соглашению об использова-
нии общих контейнеров для отходов на несколько хозяйств. Если вышеуказанные
способы сбора мусора невозможно реализовать, муниципалитету следует поза-
ботиться об организации достаточного количества пунктов сбора мусора.
Какая-то территория, входящая в состав муниципалитета, может и не входить в
систему централизованного сбора отходов. Причиной этого может быть плохое
сообщение с объектами, небольшое количество хозяйств, или незначительное
количество образующегося мусора.
В этих случаях жители сами должны организовать вывоз мусора на общую свалку
или на иной пункт сбора отходов. Обязанностью муниципалитета является сооб-
щать таким жителям, как они могут организовать вывоз мусора.
Самостоятельная организация вывоза мусора на малонаселённых территориях
предполагает соблюдение правил вывоза и утилизации отходов. Закладка отхо-
дов в компост предполагает применение эффективного оборудования для ком-
поста, утилизация отходов в открытом компосте запрещается. Также не рекомен-
дуется сжигание отходов.
8.4.1 Где можно получить информацию о вывозе и
утилизации отходов?
Практика организации вывоза и утилизации отходов, а также размер оплаты за
эти услуги, отличаются в различных муниципалитетах. Поэтому важно связаться
с муниципальным секретарём по вопросам окружающей среды или лицом, отве-
чающим в муниципалитете за консультативную помощь по организации вывоза и
утилизации отходов. В местных предприятиях, занимающихся обработкой отхо-
дов, также можно получить информацию о предоставляемых услугах. Информа-
цию общего характера, например о сортировке мусора, в том числе и на русском
языке, можно найти на сайте www.biohalo.net.
8.5 Строительство причала и хранение лодок и катеров
Владелец побережья вправе построить причал для личного пользования в том
числе и на территории, принадлежащей иному владельцу (т.н. право общего
пользования водной акваторией). Строительство не должно создавать помех ры-
боловству, причинять вред природе, портить вид и наносить ущерб окружающей
среде. Также должны учитываться права соседей по побережью. При желании
построить крупный причал необходимо выяснить, требуется ли получение раз-
решения на производство работ, уведомление органов власти или разрешение,
предусмотренное законом «О воде». То же самое касается и, например, соору-
жения волнореза или иной конструкции, устанавливаемой в воде. Этот вопрос
следует прояснить в органах по охране окружающей среды и в органах строи-
тельного надзора.
Ещё при покупке объекта недвижимости сосед может обладать правом на ис-
пользование места для стоянки лодки или катера, или это обременение может
быть оформлено позднее при проведении межевания. Во всяком случае, при
приобретении недвижимости на острове следует выяснить, где можно хранить
катер на материковой стороне, и откуда к этому месту имеется удобный подъезд.
На территории муниципалитета может располагаться стоянка для катеров и иные
общедоступные места хранения плавсредств. Обычно у продавца уже есть какое-
то существующее место стоянки, обслуживающее продаваемый объект.
8.6 Прочее строительство в акваториях
Закон Финляндии «О воде» устанавливает общий запрет на изменение водоёмов.
В соответствии с ним из водоёма нельзя отводить воду, или проводить такие ме-
роприятия в акватории водоёма или на суше, которые могут привести к измене-
нию положения, глубины, высоты воды, течению водоёма или аналогичному им
изменению, которое
- приводит к ущербу или создаёт для других помехи на водоёме, мешает лову
рыбы, причиняет вред землям, зданию или иному имуществу;
- оказывает существенное влияние на природные условия;
- снижает способность водоёма к самоочищению;
-повреждает фарватер и проходы плавсредств;
- создаёт опасность.
Если строительство создаёт помехи и может привести к вышеперечисленным
изменениям водоёма, то для его осуществления следует получить разрешение
органа по охране окружающей среды. Если речь идёт о строительстве моста или
перехода через фарватер, разрешение необходимо получать всегда.
8.7 Устранение препятствий для использования водоёма
Если владелец земли испытывает неудобства от мели или заиления, он как прави-
ло вправе на землях или на акватории, принадлежащих другому лицу, приступить
к устранению помехи, например, к углублению дна. Это предполагает, что не будет
осуществляться запрещённого изменения водоёма, а также обязанность уведом-
ления о начале работ и способе их проведения. О работах необходимо уведомить
владельца акватории и орган по охране окружающей среды. Если проводятся
очень незначительные мероприятия, то уведомления не требуется.
Рекомендуется беседовать и советоваться с соседями обо всех мероприятиях,
проводящихся на побережье. Кроме того, следует связаться с муниципальными
органами и выяснить ситуацию с разрешениями. Дноуглубительные работы часто
связаны с необходимостью складирования грунта и т.п. мероприятиями, которые
могут создавать помехи соседям, рыбной ловле или окружающей
Авторские права защищены (с)
Союзы муниципалитетов
Союз Этеля-Карьяла (Etelä- Karjalan liitto) (Лаппеенранта) www.ekliitto.fi
Союз Этеля-Саво (Миккели) www.esavo.fi
Союз Кюменлааксо (Котка) www.kymenlaakso.fi